主题：现实中“回迁房”买卖的几种形式和各自风险提示（附注意事项）

昨天深圳电台FM104.3聊“回迁房”，其实这个概念源于拆迁，也是中国特殊的拆迁政策的产物，顾名思义就是发展商征收土地时赔给回迁民的房子。

回迁房，从深圳城市更新和新房供应现状来讲，每一个楼盘基本都有回迁房，在新盘售楼处的沙盘里也基本会和可售商品房区分体现出来。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但是回迁房在深圳房地产交易市场的案例也不少，一般售价都普遍低于商品房的售价。

市面上会什么会出现回迁房供应交易呢？很大一部分原因是大多数回迁户同时拥有该项目的多套房子，比如大冲的66套甚至上百套，认识的一位黄贝岭旧改深业东岭项目回迁户，同时拥有该楼盘36套物业。总体分两种情况：一种是急于变现需求，一种是短期区位物业置换需求。

现实生活中回迁房买卖大致分两三形式。

第一种形式，业主已经持有房产证。这和普通的二手买卖租赁交易无义，有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心，接受相关部门的认可和监督；

另一种形式，购买权交易，这种方式业主手中只有发展商的回迁协议的，只是一种协议交易，而不是真正的过户交易，就是在开发商哪里直接更名，原业主一次过拿一笔费用。虽然相对稳妥的方式当然，但始终是被动的关系处理，还要看回迁的拆赔协议约定。
第三种形式，这种方式业主手中也只有发展商的回迁协议。直接和回迁业主进行大笔的房款协议交易，承诺一定的期限待房产证出来，一般比例都很高，而且没有贷款可能，余数过户付清。资金风险大，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，后续争议隐患大。


注意事项：
1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质后再行决定是否购买回迁房；
2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实；
3、注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权；
4、须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁；
5、如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金；
6、在和卖方签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款；
7、买方要注意让卖方将户口迁走，否则，买方的户口迁不进来。